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Como escolher um fundo imobiliário para investir?

Investimentos Imobiliários

autor

Carlos Balthazar Summ

data da postagem

15/09/2022

tempo de leitura

6 minutos

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Com a alta do IPCA e do CDI, saber como escolher um fundo imobiliário para investir é o primeiro passo para garantir maiores retornos financeiros. Atualmente os Fundos Imobiliários de recebíveis estão trazendo um retorno muito positivo para os cotistas.

Mas apesar de dividendos altos, o recomendável é ter cuidado ao investir nessa classe de ativos. A análise da carteira do fundo e uma análise dos gestores do fundo podem auxiliar o investidor na tomada de decisão.

Neste post, falaremos de como analisar em especial o fundo de papel, quais as vantagens, riscos e como escolher o melhor fundo para sua carteira.

Fundos imobiliários: o que são?

A principal característica do fundo imobiliário é ser uma espécie de condomínios

dos investidores, ou seja, uma porcentagem de recursos é recebida para ser aplicada de uma só vez no mercado imobiliário.‍

Como faço para investir em fundos imobiliários 

Com o aquecimento do mercado financeiro, cada vez mais pessoas físicas têm entrado na Bolsa de Valores para investir em fundos imobiliários. Mas, como é um mercado que acompanha as tendências e só cresce, nada como contar com uma assessoria financeira para cuidar do seu patrimônio e saber onde e quanto investir para ter maiores retornos.

Melhor fundo imobiliário para investir

O fundo de papel é um fundo imobiliário que possui como principal objetivo investir em títulos mobiliários lastreados no segmento imobiliário. Estes investimentos podem ser: letras de crédito imobiliárias (LCI), certificados de recebíveis imobiliários (CRI), letras hipotecárias (LH), FIIs, Certificados de potencial adicional de construção (CEPAC) e Cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDIC).

O que são fundos de papel?

De uma forma bem simples, o FII investe em dívida, com isso recebe juros, que remunera os cotistas depois dos custos.

Vantagem de investir em fundo de papel

Uma questão relevante é que muitos fundos de papel, apesar de ter grande parte de sua carteira em recebíveis, podem ter uma participação em outros fundos, dependendo do nível de risco desejado.

As principais vantagens de se investir nesta modalidade de investimento é ter acesso a títulos que nem sempre estão disponíveis para o investidor comum, além de terem menor volatilidade comparado a outros tipos de fundos e uma equipe de gestão profissional analisando e acompanhando os investimentos.

Assim como todos os fundos imobiliários, os de papel são uma forma prática de construir uma carteira diversificada com operações sendo realizadas por um gestor profissional.

Desvantagens de investir em fundo de papel

Já a desvantagem dessa modalidade de FII é que, usualmente, não consegue aumentar seu valor patrimonial pois distribuem a correção monetária, ao contrário de fundos de tijolo onde o imóvel pode valorizar e, por consequência, aumentar seu valor patrimonial.

Indicadores usados para escolher o melhor fundo imobiliário

Apesar dos investimentos finais serem em ativos de renda fixa, investir em FIIs de papel é considerado um investimento em renda variável que apresenta risco como:

1 –  Volatilidade: Alteração no preço da cota

2 –   Rentabilidade: Alteração na distribuição

3 –  Liquidez: Volume de negociação na bolsa

Também vale lembrar que os CRIs e investimentos em FIIs não têm a garantia do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). De uma forma geral, os pontos a serem observados quando se avalia um fundo de papel são:

1 –  Os riscos na carteira do FII;

2 –  O Dividend Yield;

3 –   A Gestão do fundo.

Os riscos de investir em fundos imobiliários

Os riscos dos FIIs de papel podem ser avaliados analisando quem são os credores das dívidas, o importante é entender se a empresa possui risco de crédito alto, se está indo bem em sua atuação, caso essa empresa esteja próximo de uma Recuperação Judicial, por exemplo, é uma péssima ideia o fundo de recebíveis dela.

Outro ponto quando avaliando o risco é olhando:

1 –  Loan to Value (LTV) do ativo, sendo que quanto menor o valor em porcentagem, menor o risco;

2 –   Rating: classificados como A, B e C sendo que A é menos arriscado e C mais arriscado;

3 –   Garantias como a alienação Fiduciária de Quotas;

Fundo de despesas. Os fundos de papel podem ser classificados em duas classes, sendo elas high yield ou high grade. Os fundos high yield possuem como objetivo a distribuição de altos dividendos, e para isto, aceitam correr mais risco. Já os FIIs high grade tem como foco investimentos com menor risco de crédito e consequentemente menos retorno.

Distribuição de dividendos (Dividend Yield)

O Dividend Yield (DY) varia de acordo com a carteira de investimento do fundo e a indexação dos investimentos, sendo que geralmente são indexados ao IPCA +, ou seja, o rendimento geralmente é diretamente relacionado à inflação.

Diferente dos fundos de tijolo que apesar dos seus contratos também serem indexados à inflação, podem ter dificuldade em repassar ao locatário e o reajuste costuma acontecer apenas uma vez por ano.

O  Dividend Yield é calculado pelo dividendo distribuído sobre o valor da cota, quanto maior essa relação, melhor, porém o DY maior muitas vezes está atrelado a um risco maior, por isso é importante analisar os ativos e o gestor do fundo para ter certeza de que investir neste fundo é um bom negócio.

O investidor iniciante pode cair na armadilha do yield, isso acontece quando um fundo está apresentando um DY alto, mas por causa da desvalorização da cota, devido a algum fator de risco no FII.

Qual a melhor corretora para investir em fundos imobiliários?

Avaliar a gestão de um fundo pode ser muito subjetivo, mas de uma forma simples, é possível entender a gestão pelo resultado entregado por ela, se cumprem o que falam, e se você está de acordo com os objetivos desta gestão.

É importante sempre olhar o histórico de gestão pela tomada de decisão do gestor ao longo do tempo, também observando a clareza de informação apresentada nos informes, junto com a transparência de informações apresentadas nos resultados mensais do fundo. Conte com especialistas da área financeira para te auxiliar a como escolher um fundo imobiliário para investir. Conte com a CIX Capital, entre em contato conosco.

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Carlos Balthazar Summ

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