Para o investidor sofisticado que busca aliar resiliência a retornos consistentes, os medical office buildings (MOBs) – edifícios projetados para abrigar consultórios médicos e serviços de saúde, os “escritórios médicos” – destacam-se como uma das oportunidades mais promissoras no mercado imobiliário dos EUA hoje.

A necessidade crescente por serviços médicos é um dos pilares que sustentam os MOBs. O envelhecimento populacional é um motor poderoso: nos Estados Unidos, a população acima de 65 anos deve alcançar 83 milhões até 2050, segundo o U.S. Census Bureau. Esse grupo demanda mais atendimentos ambulatoriais, realizados justamente em MOBs. Além disso, o aumento de doenças crônicas, como diabetes e hipertensão, reforça a procura por esses espaços. Dados da CBRE mostram que, em 2024, a ocupação de MOBs atingiu 92%, com aluguéis crescendo 3,8% ao ano – números que evidenciam a força dessa demanda.

Em contraste com outros setores imobiliários comerciais, os MOBs demonstram notável estabilidade frente às turbulências econômicas. Contratos de locação mais longos – geralmente entre 7 e 10 anos, conforme a JLL – e inquilinos de alta qualidade, como redes de saúde e médicos especializados, garantem fluxo de caixa confiável. O volume de transações no setor atingiu US$ 15 bilhões em 2024, de acordo com a Real Capital Analytics, refletindo a confiança de investidores institucionais. Essa resiliência é um trunfo em tempos de alta volatilidade.

A migração para cuidados ambulatoriais, impulsionada por avanços tecnológicos e preferências dos pacientes, eleva o valor dos MOBs. Propriedades estrategicamente localizadas – próximas a hospitais ou em áreas densamente povoadas – tornam-se ainda mais atraentes, oferecendo yields entre 5,5% e 7% em mercados principais, segundo a Marcus & Millichap Research. Essa combinação de transformação estrutural no setor de saúde e posicionamento geográfico reforça o potencial de valorização desses ativos.

Ciclos econômicos acelerados exigem uma mentalidade voltada ao futuro. Nos MOBs, isso se traduz em priorizar a demanda perene por saúde acima de oscilações de curto prazo, como taxas de juros ou inflação. Com a construção dos escritórios médicos projetada para crescer 4% ao ano até 2028 (CBRE), o setor oferece uma oportunidade única para investidores que buscam ativos resistentes a recessões.

Para maximizar retornos de investimentos em MOBs, alguns princípios são essenciais na hora de analisar um investimento:

●    Localização Premium: priorizar regiões com alta concentração de idosos ou infraestrutura hospitalar consolidada.

●    Qualidade dos Inquilinos: optar por contratos com redes de saúde renomadas para estabilidade de renda.

●    Parcerias Especializadas: trabalhar com consultorias como a Marcus & Millichap para identificar ativos de alto potencial.

Nesse contexto os medical office buildings surgem como uma opção de investimento que combina estabilidade e crescimento. Com demanda estrutural sólida, resistência a crises e alinhamento com tendências de longo prazo na saúde, esse segmento é uma escolha inteligente para o investidor. O momento de investir é agora, aproveitando um mercado que une segurança e elevado potencial de retorno.

Escritórios médicos e a CIX Capital

A CIX Capital investe em MOB’s espalhados pelos EUA desde 2019 através do CIX Flagler Healthcare Fund, uma joint venture com a antiga Flagler Healthcare, hoje Sphere Investments, empresa especializada em investimentos imobiliários na área da saúde que utiliza Big Data e algoritmos proprietários para análise de investimentos. Com um portfólio de 11 ativos localizados em estados como Flórida, Texas, Nevada, Oklahoma e Califórnia, o fundo tem foco na aquisição de clínicas médicas/ambulatoriais nas principais regiões metropolitanas dos EUA. As propriedades-alvo devem estar locadas, com contratos de longo prazo para inquilinos-âncora da saúde e, preferencialmente, para algumas destas especialidades: Neurologia, Ortopedia, Oncologia e Gastroenterologia.

Referências:

CBRE. (2024). 2025 U.S. Healthcare Real Estate Outlook. Disponível em: https://www.cbre.com/insights/reports/2025-us-healthcare-real-estate-outlook.

Jones Lang LaSalle. (2025, March). Healthcare’s outpatient revolution: Double-digit growth on the horizon. Disponível em: https://www.jll.com/en-us/newsroom/healthcare-outpatient-volumes-to-grow-by-double-digits

Marcus & Millichap. (2024). High-Speed Cycles Require Long-Term Thinking [Video]. Disponível em: https://www.marcusmillichap.com/

Real Capital Analytics. (2024). Commercial real estate transaction data. Disponível em: https://www.rcanalytics.com/

U.S. Census Bureau. (2014). An aging nation: The older population in the United States (Report No. P25-1140). Disponível em: https://www.census.gov/library/publications/2014/demo/p25-1140.html