O setor imobiliário industrial provou ser um tipo resiliente do mercado de propriedades comerciais, navegando por turbulências econômicas e mudanças no comportamento do consumidor com notável adaptabilidade.

A última meia década foi marcada por desafios sem precedentes, desde a pandemia global até interrupções na cadeia de suprimentos e pressões inflacionárias. No entanto, o setor industrial emergiu como um destaque: o aumento do comércio eletrônico, acelerado pelas mudanças de comportamento dos consumidores na era da pandemia, catalisou a demanda por armazéns, centros de distribuição e instalações de last mile (última milha em tradução literal, fazendo referência a propriedades que circundam centros urbanos). Essa demanda tem sido um motor essencial do crescimento do setor, reduzindo as taxas de vacância a níveis historicamente baixos e impulsionando aumentos robustos nos aluguéis.

Nos últimos cinco anos, as propriedades industriais se beneficiaram de uma mudança estrutural na forma como os bens são entregues aos consumidores. Essa tendência não é um fenômeno temporário, mas uma evolução fundamental, posicionando o setor imobiliário industrial como um ativo de infraestrutura essencial.

Desde 2020, as taxas de vacância industrial têm se mantido em torno de 5%, um contraste relevante com outros tipos de propriedades comerciais, como escritórios e varejo, que enfrentaram taxas de vacância mais altas em meio às tendências de trabalho remoto e fechamento de lojas. O crescimento dos aluguéis também foi impressionante, com aumentos anuais médios de 7 a 10% nos principais mercados, impulsionados pela oferta limitada e pela alta demanda.

Uma Previsão Cautelosamente Otimista para os Próximos Cinco Anos

As taxas de absorção — a velocidade com que os espaços disponíveis são alugados — permaneceram positivas, mesmo com o aumento da construção para atender à demanda.

Olhando para os próximos cinco anos, a Marcus & Millichap expressa um otimismo cauteloso. O setor industrial está posicionado para manter sua trajetória ascendente, sustentado por vários fatores favoráveis: primeiro, a expansão contínua do comércio eletrônico não mostra sinais de desaceleração, com projeções sugerindo que as vendas online poderiam representar 30% do total do varejo até 2030, um aumento em relação aos cerca de 22% em 2025. Esse crescimento continuará a impulsionar a demanda por instalações logísticas, especialmente em mercados secundários e terciários onde o terreno é mais acessível e disponível.

Automação, robótica e inteligência artificial estão transformando as operações de armazéns, aumentando a necessidade de instalações modernas com pé direito alto e infraestrutura avançada. Os investidores estão priorizando cada vez mais propriedades que possam acomodar essas inovações, sinalizando uma mudança para qualidade em vez de quantidade nos novos empreendimentos.

Desafios e Dinâmicas de Mercado

No entanto, desafios estão no horizonte. As taxas de juros em alta, embora começando a se estabilizar no início de 2025, podem moderar a atividade de investimento se os custos de empréstimo permanecerem elevados. Além disso, tensões geopolíticas e possíveis mudanças nas políticas comerciais podem interromper as cadeias de suprimentos globais, impactando o fluxo de bens e, por extensão, a demanda industrial de certas localidades.

Mercados como Dallas-Fort Worth e Atlanta permanecem potências devido às suas localizações estratégicas e redes de transporte robustas, apesar do alto volume de entregas recentes e aumento da vacância. Enquanto isso, mercados emergentes como Charlotte, Nashville e o centro de Ohio estão ganhando força à medida que as empresas buscam alternativas econômicas aos centros costeiros. Esses mercados secundários oferecem pontos de entrada mais baixos para investidores e amplo espaço para expansão.

O Imperativo da Sustentabilidade

Painéis solares, iluminação energeticamente eficiente e sistemas de reciclagem de água estão se tornando características padrão em novos empreendimentos. Os especialistas preveem que, até 2030, a sustentabilidade será um diferencial chave, influenciando as preferências dos inquilinos e as avaliações das propriedades.

A capacidade do setor imobiliário industrial de superar a incerteza nos últimos cinco anos sublinha seu apelo duradouro. A interação entre o crescimento do comércio eletrônico, os avanços tecnológicos e o desenvolvimento estratégico solidificaram a posição do setor industrial como uma classe de ativos de primeira linha.

Referências

CommercialEdge. (2025). National Industrial Report (fevereiro 2025). Disponível em: https://www.commercialedge.com/blog/national-industrial-report/

Cushman & Wakefield. (2025). US Industrial MarketBeat Q1 2025. Disponível em: https://www.cushmanwakefield.com/en/united-states/insights/us-marketbeats/us-industrial-marketbeat

Statista. (2025). E-commerce share of retail sales worldwide. Disponível em: https://www.statista.com/statistics/534123/e-commerce-share-of-retail-sales-worldwide/