autor
Gabriel Piccoli e Lígia Carvalho
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Gabriel Piccoli e Lígia Carvalho
data da postagem
10/02/2025
tempo de leitura
7 minutos
O mercado de multifamily, ou residencial para renda, nos Estados Unidos é conhecido por sua capacidade de adaptação e forte demanda. Esse tipo de imóvel consiste em prédios ou conjuntos habitacionais destinados exclusivamente ao aluguel, atendendo a quem prefere a opção a adquirir um imóvel próprio.
Em 2024, o segmento continuou aquecido e demonstrando grande resiliência, com um número recorde de novas construções desde os anos 1980 e alta procura, quase tão intensa quanto nos anos logo após a pandemia. Apesar disso, os aluguéis tiveram um aumento bem discreto, de apenas 0,3%, e a ocupação dos imóveis se manteve estável, com cerca de 94,4% das unidades alugadas.
Aqui no Brasil esse segmento do mercado é ainda incipiente, mas vem ganhando espaço à medida que mais pessoas e investidores enxergam o potencial desse modelo. É uma oportunidade de aprender com o que funciona lá fora e adaptar para a nossa realidade.
Alguns exemplos de empresas que operam neste modelo no Brasil são a Greystar, que opera aqui com seu empreendimento Ayra; a startup de moradia como serviço Yuca; a Share Student Living, investida de um dos nossos fundos, entre outras.
Para este ano de 2025 se desenha uma tendência de crescimento positivo no valor dos aluguéis, enquanto as taxas de vacância deverão aumentar ligeiramente em termos gerais, com alguns mercados como exceção a este aumento. Os valores dos imóveis seguem pressionados pela manutenção de taxas de juros elevadas e voláteis, enquanto o desempenho financeiro dos imóveis continua moderado. Em relação a localização geográfica, regiões como o Sun Belt e Mountain West lideram em novas ofertas, acompanhadas de alta procura. Empreendimentos nessas regiões devem se beneficiar desta pressão inflacionária com aumento dos valores de locação.
Apesar de sinais de desaceleração, a economia dos EUA permanece sólida com crescimento do PIB, inflação moderada e um mercado de trabalho estável em pleno emprego. Contudo, a possibilidade de recessão em 2025 continua em avaliação devido às possibilidades de taxas de juros excessivamente altas e ressurgimento da inflação. Apesar de as taxas de juros seguirem elevadas e voláteis, ainda assim as taxas de capitalização permanecem estáveis e abaixo da média histórica.
Mesmo com as incertezas, especialistas deste mercado acreditam que os valores dos ativos multifamily devem apenas aumentar.
Miami: cidade com crescimento acentuado da valorização dos preços de imóveis multifamily entre 2020-2024 (imagem: Canva)
As cidades de Miami, Nashville, Las Vegas, Charlotte, Boston, Fort Myers, Portland, Jacksonville, San Diego e Chicago conseguiram acompanhar, mesmo que em um ritmo não tão forte, a valorização recorde obtida durante o período da pandemia (1º trimestre 2020 – 2º trimestre 2022). Essas cidades estão entre as que apresentam crescimento sólido no período total (2020-2024):
Mudança nos Preços de Propriedades Multifamily por Área Metropolitana
Fonte: Freddie Mac, Real Capital Analytics CPPI
As transações multifamily no primeiro trimestre de 2024 foram relativamente moderadas, mas ganharam força no segundo e terceiro trimestres devido à redução das taxas de juros.
Para 2025, espera-se que o volume total de transações no setor multifamily alcance entre US$ 370 bilhões e US$ 380 bilhões.
Este crescimento previsto é atribuído a diversos fatores, incluindo:
• um acúmulo de transações que foram adiadas enquanto as taxas de juros permaneciam elevadas;
• a necessidade de refinanciamento de empréstimos que não podem ser estendidos;
• a estabilização dos preços das propriedades e das taxas de capitalização.
Esses fatores refletem uma recuperação gradual no mercado multifamily para este ano.
Novas Compras e Volume de Garantias de Propriedades Multifamily (em bilhões de dólares)
Fonte: Mortgage Bankers Association, ACLI, Wells Fargo, Intex Solutions Inc., Freddie Mac projections
Note: 2024 and 2025 by Freddie Mac as of November 2024.
Corrobora com essa tese a notícia publicada pela Bloomberg em 17 de janeiro: “Início da Construção de Casas nos EUA Supera Todas as Previsões com Alta em Projetos Multifamily” (US Housing Starts Top All Forecasts on Multifamily Construction), por Michael Sasso.
O artigo informa que construções residenciais nos EUA aceleraram em dezembro para o ritmo mais rápido desde o início de 2024, impulsionadas por um aumento nos projetos multifamilly e um avanço mais modesto nas casas single family. De acordo com dados do governo as novas construções residenciais aumentaram em quase 16%, alcançando uma taxa anualizada de 1,50 milhão de unidades e recuperando-se após três meses de queda. O número superou todas as estimativas de uma pesquisa da Bloomberg com economistas. No comparativo os projetos de casas single family, que representam a maior parte das novas construções, subiram 3,3%, atingindo uma taxa anualizada de 1,05 milhão de unidades – nível mais alto desde fevereiro de 2024. Já a construção de novos projetos multifamily, como apartamentos, disparou quase 62%.
A notícia destaca ainda que, apesar do forte avanço mensal, a construção de novas casas ao longo de 2024 foi a mais lenta desde 2019. As taxas de hipoteca permaneceram acima de 6% durante todo o ano e agora estão acima de 7%, agravando a crise de acessibilidade inicialmente provocada pelos preços recordes dos imóveis.
A economia segue uma trajetória de “pouso suave” – estratégia utilizada pelos bancos centrais para desacelerar o crescimento econômico de forma controlada, evitando uma recessão – com o Federal Reserve a atingir o pleno emprego e a estabilidade dos preços, ainda que os riscos de recessão persistam. Mesmo com esse cenário de economia estável, prevê-se que o mercado multifamily em 2025 apresente crescimento da renda e taxas de ocupação abaixo das médias históricas.
Contudo, a forte procura em 2024 deverá continuar em 2025, o que é crucial dado o pico de oferta esperado durante esse período: a oferta elevada continuará a ser o principal desafio no curto prazo, mas espera-se que volte a níveis pré-pandemia até 2026. Portanto, apesar dos obstáculos de curto prazo, conclui-se que o mercado multifamily está bem-posicionado para crescimento contínuo, sustentado pela escassez de habitação, altos custos no mercado de compra e tendências demográficas favoráveis que suportam a procura por habitação para arrendamento.
Nos Estados Unidos investimos em multifamily desde 2017 quando começamos a incorporação do Terraces @nomad em Nova York. Um projeto de 49 apartamentos voltado a locação tradicional e também subsidiada: temos 15 apartamentos voltados ao público de baixa e média-baixa renda, em especial professores, bombeiros, policiais e outros trabalhadores essenciais da cidade.
Em Miami já adquirimos da Resia, subsidiária americana da MRV, mais de 350 apartamentos voltados ao público da “classe trabalhadora” (workforce housing). Deste porfólio, já desinvestimos de aproximadamente 150 unidades que foram vendidas em momento oportuno de mercado gerando bons resultados aos investidores.
Para 2025 estamos desenvolvendo, na região próxima da Brickell, um empreendimento de 300 unidades com amplo lazer no rooftop com piscina, lounges privados, academia e parque linear com pet place.
CIX Capital é uma investida da Maiz: maiz.com.br