A CIX Capital comenta a retomada e perspectivas para o setor americano

Introdução

Nos anos de 2020 e 2021 a pandemia do Covid-19 levou países a estabelecerem políticas de isolamento e restrição de atividades, provocando o fechamento de serviços presenciais. Para manter as portas abertas, as empresas passaram a operar em regimes de home-office, com seus empregados atuando diretamente de suas casas.

Hoje essa realidade parece ter ficado em um passado distante, com cada vez mais empresas retomando os escritórios presenciais. Nos EUA, o presidente Donald Trump revogou o regime home-office para funcionários do governo federal e empresas, principalmente no setor de tecnologia, vêm retomando a obrigatoriedade do serviço presencial em tempo integral.

Nessa que parece ser uma tendência consolidada, o mercado americano de escritórios vem apresentando sinais de recuperação. Nesse artigo a CIX Capital analisa as condicionantes que vem desenhando esse movimento de retomada.

Impactos durante a pandemia

As políticas de isolamento e estabelecimento do regime de home-office impactaram diretamente as dinâmicas do segmento de escritórios nos Estados Unidos, a começar pela taxa de ocupação:

Fonte: CoStar

No início de 2020 a ocupação era de 91%, porém logo após o impacto da pandemia no 1º trimestre iniciou uma queda acentuada e manteve o declínio, fechando o 4º Trimestre de 2024 em 86%, com queda de 5%.

Segmento que há muito tempo é a base dos portfólios imobiliários comerciais, quando se trata do volume de vendas o setor de escritórios sofreu também uma queda acentuada em comparação com os números pré-pandemia.

Em relação ao regime presencial, o sentimento entre os líderes das grandes empresas é misto: enquanto alguns estão adotando um modelo híbrido para evitar altos custos de aluguel de escritórios e as despesas gerais associadas à manutenção de propriedades, outros acreditam que a volta do trabalho presencial é o caminho a ser buscado.

Recuperação

Fonte: CoStar

O fechamento de 2024 marcou um avanço importante na recuperação do mercado de escritórios dos EUA. Com a aceleração da atividade de locação ao longo do ano, o quarto trimestre foi o primeiro com absorção líquida positiva desde o quarto trimestre de 2021 – quando o mercado apresentou uma alta temporária na absorção possivelmente impulsionada pelo retorno parcial ao escritório, incentivos e renegociações de contratos e reconfiguração de escritórios pelas empresas.

Já a atividade bruta de locação (Gross Leasing Activity, em square feet – s.f.) atingiu recordes pós-pandemia por três trimestres consecutivos, e o volume do quarto trimestre representou mais de 92% das médias pré-pandemia.

Fonte: JLL

Com muitas empresas exigindo regularidade da presença nos escritórios nos últimos anos, o número de solicitações para redução de espaço locado caíram significativamente.

Os proprietários por sua vez observam uma moderação no um solicitações de concessões e descontos, que haviam aumentado nos últimos anos. Eles devem provar de um alívio maior no médio prazo, pois o pipeline de desenvolvimento diminuiu drasticamente em relação aos níveis de 2019, e os estoques de propriedades que tiveram desempenho inferior estão sendo rapidamente retirados do mercado para conversões e requalificações – por exemplo os chamados retrofits.

Fonte: CoStar

Mercado de trabalho

O mercado de trabalho está menos pujante em relação aos últimos anos, mas continua resiliente: por exemplo, as indústrias que utilizam escritórios geraram 763.000 novos empregos em 2023 e 615.000 novos empregos ao longo de 2024.

As folhas de pagamento nos principais setores cresceram apenas 0,5% no último ano, mas o expressivo crescimento nos serviços de saúde ambulatoriais, acima de 4%, impulsionou a demanda pelo subsetor de escritórios médicos.

Os locatários estão ativos, mas cautelosos: Mais contratos foram fechados em 2024 do que era típico na década de 2010; no entanto, esses acordos foram 15 a 20% menores que a média pré-pandemia. Ocupantes menores continuam atualizando seus espaços, enquanto os maiores tendem a permanecer no mesmo local, favorecidos pelo crescimento menor do quadro de funcionários e limitados pela crescente escassez de grandes espaços disponíveis em edifícios premium.

Negociações

Contexto de Mercado

A demanda por espaços de escritórios começou a mostrar sinais de recuperação, com o volume de locações nos EUA crescendo 11,5% ano a ano no terceiro trimestre de 2024, segundo a CBRE Group. No entanto, as taxas de vacância continuam elevadas, atingindo 19% em nível nacional e chegando a 37% em mercados como São Francisco. Os desafios de refinanciamento também são significativos, com US$ 300 bilhões em dívidas relacionadas a escritórios vencendo no próximo ano.

O ano de 2024 registrou ainda um ressurgimento nas negociações, com o volume de vendas aumentando 17% em comparação a 2023, de acordo com dados da MSCI Inc. Conforme relatado pela Bloomberg, transações emblemáticas desde vendas de participações em propriedades de alto padrão até aquisições de ativos em dificuldades refletem as estratégias em evolução dos proprietários para enfrentar esse ambiente desafiador:

Principais Negociações:

●    980 Madison Ave., Nova York — US$ 560 milhões

RFR Holding vendeu o edifício em Manhattan por US$ 560 milhões para a Bloomberg Philanthropies.

●    One Vanderbilt, Nova York — 11% de participação avaliada em US$ 4,7 bilhões

A SL Green Realty vendeu uma participação de 11% no prestigiado edifício de Manhattan para a empresa japonesa Mori Building Co.

●    Pacific Corporate Towers, Califórnia — Dívida convertida em participação acionária

A Beacon Capital Partners e a 3Edgewood adquiriram participação majoritária no empréstimo sênior de US$ 485 milhões da propriedade com um desconto de 60%.

●    701 Brickell, Miami — US$ 443 milhões

A Elliott Investment Management comprou a torre de escritórios da Nuveen Real Estate, marcando a segunda maior venda de escritórios da história da Flórida.

●    5 Times Square, Nova York — Dívida convertida em participação acionária

A Apollo Global Management converteu dívida mezzanino em participação acionária no edifício de escritórios reformado.

Futuro e projeções:

O mercado de escritórios dos EUA está prestes a passar por uma mudança decisiva em 2025, com a estabilização abrindo caminho para um novo ciclo. Com a frequência aos escritórios atingindo um nível constante e a economia se encaminhando para um pouso suave, os ocupantes poderão planejar seus portfólios com mais confiança.

Mais de 38% dos entrevistados na Pesquisa de Sentimento dos Ocupantes da CBRE de 2024 planejam aumentar suas necessidades de portfólio nos próximos dois anos, enquanto 25% não esperam mudanças. Isso apoiará uma absorção positiva de espaços de escritório em 2025.

Fonte: CBRE

A partir do gráfico observa-se a mudança na intenção dos ocupantes: saindo de uma expectativa de contração dos espaços para manutenção e até expansão da área locada, favorecendo a absorção de espaços de escritório.

O processo de “rightsizing” (ajuste de espaço) deve continuar em 2025 devido a ineficiências pré-pandemia e à redução de áreas causada pelo modelo híbrido de trabalho, mas grande parte dessa adaptação já ocorreu nos últimos quatro anos.

Conclusão

Mudanças positivas aliadas a uma desaceleração significativa na nova oferta e à queda das taxas de juros, cria o cenário mais otimista em anos. No entanto, alguns desafios permanecerão, como o crescimento abaixo do esperado nos empregos que utilizam escritórios, uma grande quantidade de espaços disponíveis para sublocação e altos níveis de vacância em propriedades menos desejáveis.

O aumento na demanda por espaços de escritório deve resultar em uma elevação de 5% no volume de locações em 2025. Pequenos ocupantes que buscam entre 1.000 e 2.000 m² representarão mais da metade do volume total de locação.

Escritórios médicos e a CIX Capital

Em meio a esse movimento de recuperação do mercado de escritórios, se destaca o crescimento nos serviços de saúde ambulatoriais acima de 4%, que vem impulsionando a demanda pelo subsetor de escritórios médicos. A CIX Capital investe em MOB’s (Escritórios Médicos) espalhados pelos EUA desde 2019 através do CIX Flagler Healthcare Fund, fundo com um portfólio de 11 ativos espalhados pelos EUA em estados como Flórida, Texas, Nevada, Oklahoma e Califórnia.

Referências

CBRE. US real estate market outlook 2025: office occupier. CBRE, 2025. Disponível em: https://www.cbre.com/insights/books/us-real-estate-market-outlook-2025/office-occupier. Acesso em: 17 mar. 2025.

CRE DAILY. US Office Market Sees Resurgence with Key Sales in 2024. CRE Daily, 2024. Disponível em: https://www.credaily.com/briefs/us-office-market-sees-resurgence-with-key-sales-in-2024/. Acesso em: 17 mar. 2025.

JLL. U.S. Office Market Dynamics. JLL, 2025. Disponível em: Acesso em: 17 mar. 2025.

COSTAR. CoStar, 2025. Disponível em: https://www.costar.com/. Acesso em: 17 mar. 2025.